Qu'est-ce qu'un marchand de biens ? Définition, statut et fonctionnement

La définition

Un marchand de biens est une personne, le plus souvent une société, qui achète des biens immobiliers de façon habituelle dans le but de les revendre avec une marge. Il peut s'agir d'appartements, de maisons, d'immeubles entiers, de terrains ou de locaux professionnels.

Son métier consiste à créer de la valeur entre l'achat et la revente : rénover un bien dégradé, diviser un immeuble en appartements, découper un grand terrain en lots à bâtir, transformer des bureaux en logements ou simplement acheter sous le prix du marché un bien qu'un propriétaire doit vendre vite.

Un statut de commerçant

Aux yeux de la loi, acheter des immeubles pour les revendre est un acte de commerce. Le marchand de biens est donc un commerçant : il exerce en entreprise individuelle ou, bien plus souvent, en société (SAS, SARL), immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Dans la base Sirene de l'INSEE, son activité principale est déclarée sous le code NAF 68.10Z, « Activités des marchands de biens immobiliers ». C'est ce code qui permet de les repérer et de les distinguer des agences immobilières, déclarées en 68.31Z.

Contrairement à l'agent immobilier, le marchand de biens n'a pas besoin de carte professionnelle : il achète et vend pour son propre compte, et non pour le compte de clients.

La fiscalité, dans les grandes lignes

• Des frais d'acquisition réduits : s'il s'engage à revendre le bien dans les cinq ans, le marchand de biens paie des droits de mutation très inférieurs à ceux d'un acheteur classique. S'il ne revend pas dans le délai, il doit régulariser.
• Un bénéfice imposé comme un revenu commercial : la marge réalisée entre dans le résultat de l'entreprise (impôt sur les sociétés pour une société), et non dans le régime des plus-values des particuliers.
• De la TVA selon les opérations : la revente peut être soumise à la TVA, parfois calculée sur la marge. Les règles dépendent du bien et de l'opération, et se travaillent avec un expert-comptable.

Ces règles expliquent pourquoi le marchand de biens raisonne en délai : plus il revend vite, plus il préserve sa marge et ses avantages fiscaux.

Ce qui le distingue des autres acteurs

• L'agent immobilier vend les biens des autres contre une commission. Le marchand de biens achète et revend les siens.
• Le promoteur construit des bâtiments neufs, souvent sur plusieurs années. Le marchand de biens travaille surtout sur l'existant, sur des cycles plus courts.
• L'investisseur locatif achète pour louer et garder le bien. Le marchand de biens achète pour revendre.

Dans la pratique, les frontières bougent : certaines agences font aussi de l'achat-revente, et des marchands de biens gardent parfois un bien en location. Mais l'activité principale reste l'achat pour revendre.

Ses responsabilités

Quand il revend un bien qu'il a fait rénover en profondeur, le marchand de biens peut être considéré comme constructeur et voir sa responsabilité engagée sur les travaux. Il a donc intérêt à travailler avec des entreprises assurées et sérieuses. Il doit aussi fournir à l'acheteur un dossier de diagnostics complet, comme tout vendeur.

Comment il travaille au quotidien

1. Il repère un bien, souvent avant sa mise en vente, grâce à son réseau : agents, notaires, apporteurs d'affaires.
2. Il étudie l'opération : prix d'achat, travaux, frais, délai, prix de revente. Il demande des devis et des diagnostics avant de s'engager.
3. Il finance l'achat, généralement avec un prêt bancaire court et une part de fonds propres.
4. Il fait réaliser les travaux, la division ou les démarches d'urbanisme.
5. Il revend, souvent avec l'aide d'un agent, de photos soignées et d'une mise en valeur du bien.

Pourquoi c'est un bon client pour les pros de l'immobilier

À chacune de ces étapes, le marchand de biens fait appel à des prestataires : diagnostiqueur, courtier, artisans, architecte, géomètre, photographe, home stager ou agent immobilier. Et comme il enchaîne les opérations, un prestataire qui donne satisfaction est rappelé pour la suivante.

Pour savoir combien il y en a près de chez vous, consultez les marchands de biens par département, ou lisez notre méthode pour trouver les marchands de biens de votre département.