Votre opération
Marge avant impôt
51 270 €
16 % du prix de revente · 19,1 % du coût total
Apport de 88 730 € : rendement de 57,8 % en 12 mois
Prix de revente minimum pour ne pas perdre d'argent : 268 730 €
Le détail
| Prix d'achat | 200 000 € |
|---|---|
| Taxe de publicité foncière (0,715 %) | 1 430 € |
| Émoluments et frais du notaire | 2 000 € |
| Travaux | 50 000 € |
| Autres frais | 3 000 € |
| Charges pendant 12 mois | 2 400 € |
| Intérêts du prêt | 8 100 € |
| Frais de dossier et de garantie | 1 800 € |
| Coût total | 268 730 € |
| Prix de revente | 320 000 € |
| Marge avant impôt | 51 270 € |
Économie grâce au statut de marchand de biens : 11 210 € de droits de mutation (1 430 € au lieu de 12 640 €), à condition de revendre dans les 5 ans.
Le rapport reprend le résultat et le détail, par exemple pour votre banquier ou vos associés. Choisissez « Enregistrer au format PDF » dans la fenêtre d'impression.
Estimation réalisée avec le simulateur gratuit de Marchandia : marchandia.fr/outils/simulateur-marchand-de-biens
Estimation indicative, règles vérifiées le 1er novembre 2026. Elle ne remplace pas l'avis de votre notaire ou de votre expert-comptable : le taux exact de votre département, votre régime de TVA et votre imposition dépendent de votre situation.
Comment lire le résultat
- La marge est calculée avant impôt sur les bénéfices. Beaucoup de marchands de biens visent au moins 15 à 20 % du prix de revente pour absorber les imprévus de chantier et les mois de portage.
- Le taux réduit de 0,715 % suppose un engagement de revendre sous 5 ans écrit dans l'acte d'achat. Au-delà, les droits normaux et des intérêts de retard sont dus.
- Avec la TVA sur la marge, c'est le prix d'achat qui vient en déduction : les travaux ne réduisent pas la base de la TVA. Le traitement des frais d'acte varie selon les cas : le simulateur reste prudent et ne les déduit pas.
Questions fréquentes
Quels sont les frais de notaire d'un marchand de biens ?
Quand il s'engage dans l'acte d'achat à revendre le bien dans les 5 ans, le marchand de biens paie une taxe de publicité foncière de 0,715 % au lieu des droits de mutation habituels (environ 6,32 % dans la plupart des départements). S'y ajoutent les émoluments et frais du notaire, souvent autour de 1 % du prix.
Que se passe-t-il si le bien n'est pas revendu dans les 5 ans ?
L'avantage est perdu : les droits de mutation normaux deviennent dus, avec des intérêts de retard. Le délai est ramené à 2 ans pour certaines reventes par lots qui ouvrent un droit de préemption aux locataires.
Comment se calcule la TVA sur la marge ?
La marge est la différence entre le prix de revente et le prix d'achat. Elle est considérée comme TTC : la TVA vaut 20/120 de cette marge, soit environ 16,7 %. Les travaux ne viennent pas la réduire. Certains frais d'acquisition non soumis à la TVA (droits, frais d'acte) peuvent selon les cas s'ajouter au prix d'achat : le simulateur ne les déduit pas, ce qui donne une estimation prudente. Faites confirmer le calcul par votre expert-comptable.
Un marchand de biens paie-t-il toujours la TVA à la revente ?
Non. La revente d'un logement ancien (achevé depuis plus de 5 ans) est en principe exonérée de TVA, sauf option. La TVA sur la marge concerne surtout les terrains à bâtir et les immeubles de moins de 5 ans achetés sans TVA, ou les cas d'option. Un bien rendu à l'état neuf par les travaux est soumis à la TVA sur le prix total : le simulateur l'estime en déduisant la TVA payée sur les travaux (supposée à 20 %). Faites valider votre cas par un expert-comptable.
Comment le prêt est-il calculé ?
Comme un prêt « in fine », fréquent chez les marchands de biens : vous payez les intérêts sur tout le montant pendant la durée de l'opération, et vous remboursez le capital à la revente. Les frais de dossier et de garantie s'ajoutent, en pourcentage du prêt. Le rendement de l'apport compare la marge à l'argent que vous mettez vous-même.
Le résultat est-il le bénéfice final ?
Non : c'est la marge avant impôt sur les bénéfices (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu selon votre structure). C'est une estimation pour comparer des opérations, pas un conseil fiscal.
Sources
- Code général des impôts, article 1115 (engagement de revendre) et article 268 (TVA sur la marge), sur Legifrance.
- Taux des droits de mutation par département : collectivites-locales.gouv.fr.
Vous travaillez avec des marchands de biens ?
Diagnostiqueur, artisan, courtier, architecte, photographe : Marchandia recense sur une carte les marchands de biens de France, avec leurs coordonnées publiques et un suivi de vos relances. Combien y en a-t-il chez vous ? Voyez la page de votre département ou l'Observatoire des marchands de biens.
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